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通過對兩個試點區(qū)實際情況調(diào)研和對社會上潛在的經(jīng)濟(jì)適用住房申請對象的抽樣調(diào)查，以了解實際情況和社會預(yù)期，為進(jìn)一步完善政策提供決策參考。

經(jīng)濟(jì)適用住房作為一項重要的住房保障制度于2010年底在上海兩個區(qū)試點結(jié)束，并于2011年在全市逐步推開。上海的經(jīng)濟(jì)適用住房制度主要面向中低收入家庭，這部分家庭收入低、積蓄少，如何解決購房資金問題一直是社會各界關(guān)心的問題。為此，我們分別通過座談、走訪和問卷調(diào)查三種方式，對試點區(qū)中經(jīng)濟(jì)適用住房已享受家庭和其它區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房潛在申請對象進(jìn)行調(diào)查。
經(jīng)濟(jì)適用住房制度一年的試點情況平穩(wěn)有序，得到社會各界的認(rèn)可。試點中的經(jīng)濟(jì)適用住房享受家庭以有住房的“老居民”為主，“新上海人”相對較少。超過90%的家庭在購買經(jīng)濟(jì)適用住房時都要借款，借款在50%到80%之間的占比達(dá)到75%以上。部分家庭面臨籌資困難的主要原因為家庭成員收入低、工作不穩(wěn)定或已退休，較難申請商業(yè)銀行貸款，往往也不符合住房公積金條件。雖然我們發(fā)現(xiàn)賣掉原有住房能夠很好地解決資金困難，但大多數(shù)家庭不愿選擇這一方式。
從試點區(qū)的情況看，在各方面的共同努力下，雖然申請家庭籌資有壓力，但基本可以解決，因無法籌到資金而退出申請的家庭非常少。主要支持方式是建設(shè)銀行等商業(yè)銀行和公積金中心在政策上進(jìn)行了相應(yīng)的優(yōu)惠，如通過原有住房抵押取得貸款、將退體金作為工資收入處理，允許提取直系親屬的公積金等?？傮w上看，通過商業(yè)銀行信貸和公積金信貸支持的家庭約占70%左右。
從對今年經(jīng)濟(jì)適用住房潛在申請家庭的問卷調(diào)查看，潛在申請家庭以“核心三口之家”為主，其中，1~3人的家庭占到75.7%，家庭的人均月收入在2000~3000元之間的居多，占到45.3%，這部分家庭有一定的能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，但需要相應(yīng)的金融的支持。有自有住房的家庭占到80.7%，其中有25.7%的家庭準(zhǔn)備賣掉原有住房籌集資金，其他家庭打算出租或自用的分別占41%和31%。有58%的家庭在資金籌集中擬以借款為主。約80%的潛在申請家庭希望通過信貸解決資金困難，其中，52.2%的家庭希望獲得公積金貸款，28.7%希望獲得商業(yè)銀行貸款。預(yù)計借款比例在30%~50%之間的有45%的家庭，在30%以下有32.6%的家庭。97.5%的家庭預(yù)計每月的還款額占家庭收入的比例在50%以下，其中72.4%的家庭預(yù)計月還款額占家庭收入比例在35%以下。預(yù)計還清借款的時間，在10年以內(nèi)的占60%，15年以內(nèi)的占88.7%。預(yù)期在申請銀行貸款可能遇到的困難主要有，40.6%的居民預(yù)計貸款額度過小，23.5%的家庭覺得貸款利率過高難以承受，22.7%的家庭預(yù)計通過審批困難，其主要原因是分別是收入不高、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)特點和工作不穩(wěn)定。購買經(jīng)濟(jì)適用住房后的打算中，49.7%的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房打算長期居住，46.7%的家庭打算以后出售再購大一點的住房。有54.4%的被調(diào)查對象表示會選擇“先租后賣”的經(jīng)濟(jì)適用住房，有68%的表示會考慮“長期租賃”的經(jīng)濟(jì)適用住房政策。
從調(diào)查的總體來看，經(jīng)濟(jì)適用住房是適合上海實際的住房保障政策，籌資困難仍是許多經(jīng)濟(jì)適用住房家庭面臨的主要問題，多數(shù)家庭不愿賣掉原有住房籌資，未來的經(jīng)濟(jì)適用住房家庭在籌集資金時仍將面臨缺乏金融支持的現(xiàn)狀。因此，我們建議，出臺政策鼓勵商業(yè)銀行支持經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，創(chuàng)新公積金政策、金融工具支持中低收入家庭，開發(fā)金融產(chǎn)品支持企業(yè)經(jīng)營租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房，在申請受理時金融部門需提前介入政策咨詢等。

第十二屆“挑戰(zhàn)杯”作品 三等獎
作品將發(fā)表于《中國房地產(chǎn)研究》季刊上，已錄用。